1. Beschreibung des Vorhabens

Der Antragsteller beantragt in dem am 21.01.2019 bei der Verwaltung eingegangenen Antrag auf Vorbescheid die Errichtung von Betriebsleiterwohnungen für einen bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich von Schmiechen. Konkret sollen zwei Wohnhäuser mit 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss und Kellergeschoss errichtet werden. Die Gebäude sollen mit Satteldach (Dachneigung 30 °) und einer Firsthöhe von 6,56 Meter (Wandhöhe 3,96 Meter) gebaut werden. Die Gebäude sind mit den Grundmaßen von ca. 16 x 12 Metern eingezeichnet. Ein Wohnhaus soll südlich angrenzend an die Bestandsbebauung des Alpenwegs (Ortsrand, das zweite Wohnhaus soll in der Nähe der bestehenden landwirtschaftlichen Stallung rund 180 Meter weiter südlich errichtet werden.

2. Fiktionsfrist

Eingang:21.01.2019

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:21.03.2019

Nächste Gemeinderatssitzung:11.03.2019

3. Nachbarbeteiligung

Baurechtlich gibt es zwei Nachbargrundstücke. Nachbarunterschriften liegen nicht vor.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Beide Standorte befinden sich außerhalb der Grenzen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB). Das Vorhaben beurteilt sich daher nach § 35 BauGB als Vorhaben im Außenbereich. Nach § 35 Abs. 1 BauGB sind im Außenbereich nur Vorhaben zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Erschließung ausreichend gesichert ist und wenn eine entsprechende Privilegierung nachgewiesen werden kann. Der Antrag auf Vorbescheid zielt auf eine landwirtschaftliche Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ab. Dazu wurde vom Antragsteller auch eine landwirtschaftliche BG-Nummer angegeben. Um landwirtschaftlich privilegiert zu sehen, muss ein Landwirt entsprechend aktiv und hauptberuflich einen landwirtschaftlichen Betrieb führen. Ob eine ausreichende Privilegierung vorliegt prüft die Genehmigungsbehörde in Absprache mit dem Amt für Landwirtschaft, Ernährung und Forsten.

Ein wesentlicher Punkt ist selbst bei einer ausreichenden Privilegierung die betriebsbedinge Notwendigkeit des Vorhabens. Um die Eingriffe in den baurechtlich besonders schützenswerten Außenbereich möglichst gering zu halten, ist hier ein strenger Maßstab anzusetzen. Das bedeutet u.a., dass Betriebsleiterwohnhäuser nicht verändert, vermietet oder zweckentfremdet genutzt werden dürfen. Die Nutzung ist nur Personen, die durch den jeweiligen Eigentümer bestimmt werden, mit Zustimmung des Freistaates Bayern, vertreten durch das Landratsamt Aichach-Friedberg, genutzt werden. Dies können ausschließlich Personen sein, die entweder hauptberuflich im landwirtschaftlichen Betrieb tätig sind oder zu dessen noch nicht selbstständigen und wirtschaftlich von ihm abhängigen Familienangehörigen gehören. Zudem müssen Wohnfläche bzw. Gebäudegröße in einem angemessenen Verhältnis zur Größe des Betriebes stehen bzw. in dieser Form notwendig sein. Daher wird seitens der Genehmigungsbehörde oftmals auch die Größe der höchstzulässigen Wohnfläche beschränkt.

In dem vorliegenden Fall werden weder die exakte Anzahl der Wohnungen noch Wohnfläche bzw. Wohnungsgrößen angegeben. Es liegt zudem keine Beschreibung der betrieblichen Abläufe oder Umfang der landwirtschaftlichen Tätigkeit bei. Insgesamt ist hier allerdings keine betriebliche Notwendigkeit in diesem Umfang für die Errichtung von zwei derart großen Wohnhäusern bzw. einer Mehrzahl von Wohnungen zu erkennen. Ein verträgliches Verhältnis zwischen Größe und Anzahl der Wohnfläche und Betriebsgröße wird angezweifelt.

Darüber hinaus darf die Gemeinde das Einvernehmen nach § 36 BauGB i.V.m. § 35 Abs. 1 BauGB nur erteilen, wenn die Erschließung ausreichend gesichert ist. Eine verkehrsrechtliche Erschließung besteht zwar, da das Grundstück an eine öffentliche Straße/Verkehrsfläche angrenzt, jedoch müsste eine Erschließung mit Wasser- / Abwasser erst hergestellt werden. Im Antrag auf Vorbescheid ist dies nicht dargestellt. Sollte dem Vorhaben zugestimmt werden, ist hierzu mit dem Bauherrn ein Vertrag über die Herstellung und Kostenübernahme zu schließen. Stand jetzt ist die Erschließung jedoch nicht gesichert, das Zulässigkeitsvoraussetzung des § 35 BauGB ist nicht gegeben.

In einem Genehmigungsverfahren nach § 35 BauGB ist, wie bereits erwähnt, zu prüfen, ob öffentliche Belange dem Vorhaben entgegen stehen. Problematische Punkte sind hier der Naturschutz und der Immissionsschutz. Hierzu beteiligt das Landratsamt die entsprechenden Fachbehörden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Gemeinderat Schmiechen erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Vorbescheid nicht, da der Gemeinderat Schmiechen keine betriebliche Notwendigkeit für die Errichtung von zwei Wohnhäusern bzw. einer Mehrzahl von Betriebsleiterwohnhäusern erkennt. Ein verträgliches Verhältnis zwischen Wohnfläche und Betriebsgröße/ betrieblicher Notwendigkeit wird nicht gesehen. Die Erschließung ist darüber hinaus nicht gesichert. Die Zulässigkeit des Vorhabens ist somit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht gegeben.

Die landwirtschaftliche Privilegierung gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist zudem durch das Landratsamt zu prüfen. Darüber hinaus wird auf naturschutzrechtliche und immissionsschutzrechtliche Belange verwiesen.

• Gezeichneter Lageplan
• Ansichten, Schnitt Wohngebäude