Sachverhalt:
Die Ausweisung neuer Baugebiete mittels der vorübergehenden gesetzlichen Regelung des § 13b BauGB wurde vom Marktgemeinderat beraten. Dabei wurde festgelegt, dass eine Ausweisung im Anschluss an die Hermann-Köhl-Straße auf keinen Fall eine Zustimmung findet. Ebenso wurde eine Bauleitplanung des Gebietes nördlich der Hartwaldstraße bis Feldweg am Forsthaus aufgrund der Topographie als problematisch und nicht realisierbar angesehen.
Der Vorschlag der Verwaltung durch Beschluss festzulegen, dass der Markt Mering die Möglichkeiten des § 13b BauGB nicht nutzt, wurde in der Sitzung vom 20.09.2018 mit 12:9 Stimmen vertagt und an die Fraktionssprecherrunde zur weiteren Bearbeitung verwiesen.
In der Folgezeit konzentrierte sich die Arbeit auf das mögliche Neubaugebiet östlich des Kapellenbergs. Grund hierfür war, dass die Grundstückseigentümer allesamt bereits sind, die Forderungen des Marktes Mering auf Abtretung von 50 % der Fläche gegen Schaffung von Baurecht zu akzeptieren. Ebenso war die Vereinbarung einer Bauverpflichtung für die rückbehaltenen Grundstücke akzeptiert worden. Lediglich bei einem Grundstückseigentümer wären andere Fristen aufgrund steuerlicher Faktoren erforderlich gewesen. Ein auferlegter Bauzwang wurde aber grundsätzlich von allen akzeptiert.
Ein weiterer Grund für die Konzentration auf dieses Areal liegt darin, dass nunmehr endlich ein effektiver Hochwasserschutz geschaffen werden könnte.
In der vorherigen Beratung wurden mehrheitlich Forderungen aus dem Marktgemeinderat diskutiert. So sollte kein Bauträger eingeschaltet werden und zum anderen eine zügige Bebauung durch Bauzwang gesichert sein. Eine weitere Bedingung war, dass der Markt Mering über gemeindeeigene Bauplätze verfügen könnte. Alle drei Diskussionspunkte sind erfüllt.
Die Diskussion entzündete sich dann noch am sozialen Wohnungsbau, der nur im Geschosswohnungsbau möglich ist. Die ursprünglich angedachte Reservierung von ca. 2.000 m² für den sozialen Wohnungsbau und dessen Situierung entlang des Kapellenberges wurde hinterfragt. Das Büro OPLA hat deshalb einen weiteren Entwurf gefertigt. Dieser beinhaltet neben 32 Einfamilienhäusern ein mögliches Mehrfamilienhaus und einen Geschosswohnungsbau mit Grundstücksfläche von ca. 1.000 m² für Sozialwohnungen an der Südgrenze zur Staatsstraße hin.
Die Forderung, dass die für den sozialen Wohnungsbau vorgesehene Fläche von 1.000 m² verkauft und nicht im Wege der Erbpacht weitergegeben wird, kann nunmehr ebenfalls erfüllt werden. Nach längeren Verhandlungen konnte ein kirchlicher Investor gefunden werden, der bereit ist die Flächen zu erwerben. Die schriftliche Zusage liegt vor.
Der Bebauungsplanentwurf sieht zahlreiche Umlaufgräben vor, die als Retentionsraum dienen sollen.
Durch wild abfließendes Niederschlagswasser ist ein Teil der Häuser in den Baugebieten Unterfeld I und II im Jahr 2009 massiv geschädigt worden. Zwar hatte die Gemeinde reagiert und den Graben entlang des Kapellenbergs und die Durchführung der Verrohrung unter der Staatsstraße ertüchtigt, doch ist dies nicht ausreichend.
Deshalb verfolgt die Verwaltung mit dem Bebauungsplan die Realisierung eines effektiven Hochwasserschutzes für das Baugebiet selbst und die Unterlieger. Erforderlich ist hierfür die Einholung eines hydrologischen Gutachtens.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes des Büros OPLA vom 21.11.2018 umfasst 31.636 m². Davon sind 9.277 m² überbaubar. Die Straßenfläche beträgt 3.813 m² und die Grünflächen 6.431 m².
Der Wunsch nach Baugrundstücken in Mering ist nach wie vor gegeben. Es ist daran zu denken, die Vergaberichtlinien zu überarbeiten, um eine stärkere Fokussierung auf einheimische Bewerber zu ermöglichen. Dies macht aber erst dann Sinn, wenn die grundsätzliche Entscheidung zur Überplanung getroffen wurde. Dies gilt auch für die Detailverhandlungen mit den Grundstückseigentümern.
Mit dem vorgelegten Arbeitsentwurf kommt der Markt Mering der kommunalen Aufgabe der Ermöglichung bezahlbaren Wohnraums nach. Sowohl die Nachfragen nach Bauplätzen, wie auch Mietwohnungen können bedient werden, da wesentliche, kostentreibende Faktoren aufgrund der Regelung des § 13b BauGB entfallen.
Die Chance auf qualifizierten Schutz vor wild abfließendem Niederschlagswasser sollte genutzt werden, da es sich auch hier um eine kommunale Aufgabe handelt.
Für die Anwendung des § 13b BauGB ist ein Aufstellungsbeschluss vor dem 31.12.2019 erforderlich. Danach fällt die Sonderregelung weg. Ein späteres Bauleitverfahren bedarf dann einer vorgeschalteten Flächennutzungsplanänderung.
Finanzielle Auswirkungen:
x | Vorerst keine |
| ja, siehe Begründung |
Der Markt Mering müsste allerdings mit Planungskosten in Vorleistung gehen, ebenso wie dann bei der späteren Realisierung mit den Erschließungskosten. Die Refinanzierung würde über den Verkauf erfolgen.
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2019: €Einmalig 2019: € | |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
